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王健林看破“确界”新政重点城市地价看涨

  中国国土部门正在推进的一项针对城市用地的评价工作,预计将在6个月后结束。随着这份评价结果的出台,这些城市今后的新增建设用地将会被进一步严格规范。此前,国土部门已经在全国14个重点城市开展了限定城市边界试点,以防止这些城市无序扩张。

  这些信号意味着,未来一段时间,中国的一些重点城市的土地价格仍有可能继续上涨,而在这些重点城市寻找商机或者进驻其开发区的企业,将会不得不面对租金上涨的压力。同时,随着这些重点城市土地供应的进一步紧张,楼盘租金的上涨,当地政府招商引资的压力也可能会进一步加剧。

  万达集团董事长王健林可能是这一批嗅觉最灵敏的地产商之一。6月23日,这位以地产起家的中国首富在一次公开演讲中,对未来房地产行业做判断时说,中国14座城市陆续划定城市发展边界,意味着包括北京、上海、深圳这些城市未来的土地供应量会进一步减少,未来只能在存量上想办法。他说,“随着城镇化进程的发展,这个行业是会萎缩的”。

  这种看法导致王健林加快了其对万达的房地产业务布局进行调整,他在上述场合中说,“我们希望万达不再是一个地产企业。”王健林的判断这次可能又踩到了点上。目前,国土资源部正在摸查地方节约集约用地状况,为“用地挖潜”做准备工作。

  2014年7月,住建部和国土部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。今年以来,14座重点城市的发展边界正在陆续确定,这些城市的新增建设用地计划量将会越来越少。

  6月23日,经济观察报从国土资源部获悉,到2015年底,国土部门将完成全国1550多个开发区的四轮评价、578个城市的区域建设用地节约集约利用状况初始评价、508所高校的教育用地集约利用评价,基本掌握全国开发区和部分城市、高校的建设用地节约集约利用状况、潜力规模与空间分布及变化趋势。

  据悉,上述评价结果将直接与当地今后的新增建设用地指标直接挂钩。这也意味着,除了14个正在进行试点的重点城市开发边界工作,其他一些城市新增建设用地也将通过一系列评价结果,而被严格规范。

  在6月23日的一次国土部座谈会上,杭州市国土资源局局长谢建华汇报本市节地进展时就说,“杭州产业化消耗了大量新增土地,成就是巨大的;但耕地流失逼近红线,规划空间透支未来,产业用地利用粗放、单位效益不高、产业层次较低、附加值不高等情况却相继出现,面临不少新问题。”

  曾经地王频现的杭州开始学着利用对地价的控制来引导产业发展。被列为全国首批划定城市边界的试点城市杭州,已经在城市总体规划中落实了开发边界内容。与此同时,杭州市的土地供应政策正在发生改变。

  谢建华表示,杭州市的土地供应方式可以灵活选择,根据产业项目的正常生命周期和行业特点,提供“菜单式”的供地选择,可以一次性出让50年用地,也可以一次性出让30年用地,地价可以打6折,还可以采取“6+24年”先租后让的方式供地,前六年仅需支付10%地价,考核达标后付清地价款。

  另外,符合杭州产业发展导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等工业项目,可以按最低限价的70%确定土地出让起价。

  在划定城市边界的内陆城市,每亩地的投资强度正在攀升。以杭州为例,2014年杭州市产业用地亩均投资强度达到380万元,比2013年提高15%,增幅全省第一。这意味着,杭州对每亩土地的产值必须达到更高的要求。

  谢建华说,“产业用地不‘以地生钱’,需要通过生产经营活动产生效益,地价是固定生产成本,产业和项目才是核心竞争力和根本盈利点;当前产业结构中传统产业比重仍比较高,转型升级步伐还不够快,工业企业亩产效益水平不高。”

  对于肩负着GDP压力的地方政府而言,依靠土地无序扩张拉动经济的模式已经难以为继,如何在有限的土地上做到集约节约利用,并保证地方经济的平稳发展,成为考验智慧的一道难题。

  过去数十年间,部分地方政府在招商引资的压力下,过度依赖土地要素驱动经济发展,大量产业用地不计成本、不计产出随意供应,无序扩张的模式为城市带来投资空间,同时带来城镇用地效率粗放、超标准和重复建设浪费土地等问题,严重制约当地城乡建设和经济社会可持续发展的质量和效率。

  经济观察报了解到,国土部正在测算各地节约集约利用水平,推动地方转变土地利用方式,控制城市规模,优化空间布局。测算将从利用强度指数、增长耗地指数、用地弹性指数、管理绩效指数等不同侧面,对建设用地做出综合评价。

  据悉,评价结果将作为上级政府考核下级政府集约用地管理目标的依据,通过年度考核、定期通报,对耗地量高的城市进行警告,并与新增建设用地指标挂钩。

  转变曾经的粗放式增长方式,已经成为中国经济新常态下中央政府的重要任务。2015年4月25日,中共中央国务院印发的一份《关于加快推进生态文明建设的意见》中提到,要节约集约利用土地资源,加强全过程管理,大幅降低资源消耗强度,“按照严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的原则,加强土地利用的规划管控、市场调节、标准控制和考核监管,严格土地用途管制,推广应用节地技术和模式”。

  随着中央政府对土地政策的缩紧,各地政府不得不想尽办法重新整理城市存量土地,转变城市发展方式和土地利用方式。

  在有限的城市,想要创造无限的财富,过去无序扩张的方式显然已经不能适用。内地一些一线城市正在向香港学习。

  中国香港经历了一个多世纪的高速发展,在全球城市竞争力排名中长期位居前列,但其建成区面积仅占香港土地面积的24%,其中7%的土地支撑着全港超过700万人口的居住需求,其余则满足国际化金融商业中心的运作。据中国宏观经济学会数据显示,香港对土地的集约利用程度大约是中国大陆城市的3倍。

  6月23日,香港铁路有限公司中国物业总经理陈显沪接到邀请,在上述国土部座谈会上为内陆城市国土局官员们分享了“轨道交通加土地综合利用”模式在“集约节约的土地利用”方面的成功经验。

  陈显沪说,“‘轨道交通加土地综合利用’模式在项目发展时非常注重土地利用的合理优化,其规划理念包括高发展强度、多元化土地利用、优质社区设计三项原则。”

  2014年9月,国土部选择了14个城市作为试点,划定城市边界,防止城市无序扩张。随着14座重点城市发展边界的陆续确定,这些城市的新增建设用地计划量将会越来越少。

  王健林嗅到了正在推进的土地政策,以及其可能引发的变化,“划定城市边界会进一步使这些城市的土地供应量减少,一线以及排名靠前的二线城市,房价会处于永远上涨的过程中。随着城镇化进程的发展,整个房地产行业是会萎缩的,因为它是不可持续的。”他说。

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